【　寒冷地仕様　別荘建築のための予備知識とは　】 　第 3 回−１  不動産屋・工務店さんとは真剣勝負　 　「不動産屋・工務店さんとは真剣勝負」付則　その１ 　『知ったかぶり』」　編 　前回のシリーズで、不動産屋・工務店さんと勝負の際のノウハウをちょこっと載せましたが、今回は極めつけ『知ったかぶり』編です。 　まずは「ツボ」についてですが・・・。 　住宅展示場とかリゾート観光会社へ出かけ、営業担当者の方との話し合いの時、なるべく一般的な質問は我慢する。 　ほとんどの業者さんは、「どんな物件をお探しですか？」「ご予算は？」等々といろいろ質問してきますが、とりあえず笑顔で頷いて無視させていただきましょう。 これは、情報戦の鉄則です。 　“最後の最後で聞きたいことを聞くことにしましょう”ここが技です。 　“相手が嫌がるような、いかにも「難しそうな単語」を用いて質問攻めにする”これも技です。 　戦略上の戦法は、のっけから一言「品確法」の適用はどのようになっていますか！！です。 　この品確法については、きちんとした業界内部では学習会を開いて対策を検討するなど、建築基準法と並ぶ、住宅建築の「２本柱」の法律ですので「品確法」と聞いて、あれ？？との表情が見えたら怪しいです。 　建築基準法は、家を建築する際に最低守らなければいけないことを決めた法律です。 　ですから、建築基準法を守っていますよ・・・というのは、最低基準を守っていますよっと言っていることと同じで、法律上は最低の住宅ということです。 　決して最高ではありませんのでくれぐれも誤解の無いようにしましょう。 　法律とはそんなもので、最低のことを守らせるための最低基準です。 　決して最高基準でないことを頭にたたき込みましょう。 　そこで、『品確法』ですが、住宅の最低の建築基準を守らせることを「目的」とした建築基準法に対して、その住宅を購入・建築してもらう側、つまり私たち・施主側を守ることを「目的」として施行された法律が品確法です！といったら、言い過ぎかもしれませんが、そんなとこです。（あくまで素人です、間違ったらごめんなさいね） 　以前にもＵＰしましたが・・・。 　２０００年だったかその前年か？施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は、住宅性能表示制度とともに瑕疵保証特例制度が適用され、第三者機関による住宅性能保証と住宅完成保証についての制度が施行されたのです。 　この住宅完成保証とは、施工途中で建築業者が倒産した場合の保証制度です。 　とはいっても、いくつか似たようなもので制度の違うものありますから注意が必要です。たとえば某フランチャイズ店が倒産した場合は本部が保証する云々・・というものです。 　一方建設省が指導する第三者機関「（財）住宅保証機構」が保証するもの等があります。 　どちらかというと、第三者機関の保証の適用が良いと思っています。 　フランチャイズ店が倒産した場合は本部が保証する云々は法律上の品確法とは似て非なるのです、大手のハウスーメーカーはこのような制度を導入していますが、フランチャイズ店と本部との関係は実に微妙です。 　法律上の品確法の「完成保証制度」とは違う点を理解した方がいいです。

ということで私は、建設省が指導する第三者機関「（財）住宅保証機構」が保証する制度に加入している工務店さんやハウスメーカーさんの方が安心感を得られるような感じがしています。なぜなら、この保証機構に加入出来るのは一定の基準を満たしていないと入れない制度になっているので、業者さんの信用の目安になりますし、何かあっても継続して他の業者さんが建築の完成まで保証してくれます。 　ですから、加入審査がありますので「あぶない業者さん」は加入できません。 　その代わり保険料が自己・施主負担という業者さんもいますが、保険料の負担は我が社はメーカー負担ですっと言われても、どのみち建築請負契約金額の総額の中に入っていて素人には分かりづらいので、かえってはっきりと「自己負担です」とする工務店さんの方がすっきりしていていいように感じました。 　つまりこの完成保証制度とは、建築請負契約した工務店が倒産等した場合、前出の「（財）住宅保証機構」が責任を持って替わりの工務店を探し、建物を完成させるという「消費者保護を図る」ことを目的とされている制度な訳です。 　したがって、保険である以上繰り返しますが、保険会社が加入申請した工務店さんの事業報告書・決算書等々の書類提出を求め、企業として安定しているかの監査をおこなっています。 　事業内容の検査なので「欠陥住宅」で争いごとがないかとか、決算内容はどうなのか、私達素人では判断つかない内容についても検査し、工務店さんの企業としての安心度合いを見てくれることになるわけです。 　ということで、一般消費者にとってある程度、信用の度合いが明らかになることと、そして完成保証制度の適用に当たっては、建築現場での第三者の監理が定期的に行われ、「欠陥住宅」を未然に防止する役目も果たしています。 　我が家の場合でも現場検査の報告書が届き２〜３点の指摘事項があり、「施行し直しました」との工務店さんからの連絡もありました。この意味合いは、非常に大きいです。 　フランチャイズ店が倒産した場合は本部が保証する云々では、建築現場での第三者の監理とは「身内」の建築士が行うと聞きましたので、その違いは歴然としています。 　それに、メーカーの本部が倒産すると、フランチャイズ店も危うくなりますし、保証制度も吹っ飛んでしまいますので注意が必要です。 　ですから、まずは業者さんの営業担当の方との話し合いは、一言「品確法」の適用ができますか！！からです。 　またまた、長くなってしまうので簡単にしておきますが。 　一方、住宅性能表示制度と瑕疵（欠陥）保証特例制度ですが、住宅性能表示制度とは通信簿のように評価点を事前事後に付け、設計段階の点数とできあがりの点数との違いがあると、施行が「やり直し」になります。 瑕疵保証特例制度とは業者さんの責任問題を明確にすると言うことで、瑕疵が発見されたときの保証です。 それだけに、業者さんとしては緊張してお仕事することになります。 　ということで、上記の「単語」だけでもその意味合いを知っている方と知らないで業者さんの話を鵜呑みにしてしまう人では、何か問題があったときや、業者さん自身の販売姿勢も違ってくるので「知ったかぶり」だろうが何だろうが、口に出して強気でお話し合いをすることをお勧め致します。 　では以上、次回は「 第 3 回−２　土地が先か住宅が先か 」をお送りします。