◆ 投資用マンションの管理組合運営
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◆ 購入を検討されている方へ |
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ワンルームマンション等への投資を検討されている方から時々相談を受けることがあります。 投資目的であろうと、ご自身の居住目的であろうと区分所有という点では同じことです。 「マンションは管理を買え」と言いますが、管理とは具体的にどんな内容かを見極め、吟味して物件を購入するよう勧めています。
建物状況調査 平成30年4月1日より改正宅地建物取引業法が本格施行され、中古物件に対して購入予定者が希望をした場合などに「建物状況調査」が行われることになりました。
国土交通省からの注意喚起
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◆ 現に所有されている方へ |
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管理組合の役割 分譲マンションの区分所有者は自動的に管理組合の構成員となります。好き嫌いで加入・脱退する任意団体とは異なり、全員が加入し、運営を行います。 年に１回開催される総会に出席し、業務報告や会計報告をよく理解し、自分のマンションがどう管理運営されているか知ることが大切です。これを怠り人任せ（分譲主や賃貸管理の不動産業者まかせ）になると、時には資産価値の毀損を招くことになりますので、ご用心。 「黙っていても月々安定収入」「手がかからない」ことを、うたい文句にする業者もありますが、所有物件について「分からない」でいることは大きなリスクです。 魅力的な部屋と設備で入居者を獲得することは結構ですが、共用部の維持が適正に行なわれてこそ、所有マンションは収益物件になります。管理組合は言わば「大家さんの集合体」ですから、皆さんで話合い共通の目的・利益のために関わることが、投資を成功させる一つの鍵です。 民泊はビジネスチャンスだが 所有しているマンションの一室を短期賃貸向けに、民泊事業者に提供・登録し収益をあげようとする民泊ビジネスが注目されています。これには管理組合の承諾が必要です。詳しくは 民泊について考える をご覧ください。 管理費を値下げしたい ある相談会で一人のオーナーさんが「家賃相場が下がってきたので、管理組合への支払いを圧縮して利益を確保したい」「値下げさせるにはどうしたら良いか」とお見えになりました。収入が減ってくれば、経費の削減で乗り切りたいとのお気持ちは分かります。１棟丸ごとオーナーのアパート・マンション経営とは異なり、区分所有分譲マンションの場合は、そう簡単にはいきません。 この続きは メールで お問合わせ下さい。 |
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◆ 資産価値を高めるためには､管理組合運営に積極参加を |
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投資用マンション管理組合の運営方式には大きく分けて Ａ.理事会運営方式 と Ｂ.管理者管理方式 があります。
役員就任の話が来たがどうしようか 前者Ａは組合員から役員を選び（輪番制やジャンケン、あみだくじ）理事長・理事・監事などが就任します。中には名ばかりの役員を決め込み、責任放棄でやり過ごす方も多く、こうした管理組合は理事会・総会が機能せず、最終的には建物や居住環境の質の低下を招き、賃借人が去っていきます。スラム化すると人が寄り付かなくなります。 「サブリースがあるから収入は確保できる」「役員は逃げるのが一番」の姿勢を続けると、その結果は必ず自分たちに撥ね返ってきます。
第三者に任せることで、楽のように思えるが 後者Ｂは区分所有者ではない第三者が管理者になっています。その多くは分譲主絡みで規約上最初から決まっており、ともすれば「所有者の上に立つ」感覚がまかり通っています。区分所有者からの意見が出ても「一応聞き置く」だけで決算金額はメーカー希望小売価格で競争原理は存在しないというのが実情です。区分所有者が主人公であるはずが、 利権絡みの管理者ファーストにより、管理不全の兆候 参考：平成31年2月15日、マンション管理新新聞（PDF 1.66MB） も散見されます。
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ＡであれＢであれ、管理組合運営に疑問を感じた方やご自分の投資が確かな成果を挙げるために、iidaマンション管理士事務所に相談される方が増えています。 先ず事情聴取し、問題点を洗い出し、適正な管理が行なわれるよう診断アドバイスいたします。資産価値の維持・向上を図るためには、マンション管理の総合コンサルタントであるマンション管理士を活用するのが近道です。 |
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ご相談は |
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