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民泊には２つのタイプがあります。 Ａ．ホームスティ型民泊 一般の個人が自宅の一室などに旅行者を泊める。 Ｂ．ビジネス型民泊 収益を目的にマンションの一室（空室など）に客を泊める。 欧米はＡが主流と言われていますが、日本ではＢが注目され、区分所有の分譲マンションが「合法な民泊」あるいは「隠れ民泊」として拡がりをみせています。 ＜マンションの賃貸化＞ 相続したマンションを自己使用せずに賃貸に出す、あるいは最初から不動産家賃収入狙いでマンションに投資するという方も少なくありません。 平成25年のマンション総合調査 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm によれば、全国で601万戸（平成25年末現在）のマンションがストックされ、賃貸戸数割合が0%の管理組合は全体の10.5%に過ぎず、0%超〜20%の管理組合が59.6%、20%超の管理組合が18.2%となっています。 ＜隠れ民泊を発見＞ ある管理組合では、居住者が「隠れ民泊」らしき二人連れを見つけました。尋ねると片言で、「知合い」「友人」と答えますが、号室・ホスト（提供者）は特定出来ません。鍵を誰が所持しているか不明ですが、最近時々、裏口（ゴミ出し通路）の扉が半クラッチ状態にされ、オートロックが事実上意味をもたないで出入りされた様子です。
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＜居住者名簿の備えは＞ このマンションは現に居住している区分所有者が少数で、多くが賃貸管理会社に任せきりで、安定収入・満室経営を求めてサブリース（借上家賃保証）契約をしている区分所有者がほとんどです。 マンション管理の最高自治規範である管理組合規約では 「第三者使用に関する届出」
が義務づけられていますが、形式ばかりで実際に提出する組合員は稀です。 |
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＜賃貸借契約の実態＞ アパートやマンションの一室を賃貸借する場合、その契約期間は24ヶ月が一般的で、期日が到来すると更新手続きを行います。入居に際し身分証明書・住民票や保証人などの審査が入りますので、区分所有者は賃借人が誰であるかを承知し、使用者にマンションの規約や細則の遵守を促す義務があります。 |
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これに対しウイークリーなどの短期賃貸は、管理組合にその都度届出することはほとんど無く、運営を「仲介業者に任せている」区分所有者は誰が使用しているかについて、知らぬ存ぜぬとなります。 主体の大家さんが転貸ともなれば、管理組合は全く蚊帳の外です。 |
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＜区分所有マンションでの不安＞ 一人のオーナーが１棟丸ごと所有している建物であれば、メリット・デメリットを含め、そのオーナーの責任で民泊事業を行うことになります。 しかし区分所有の分譲マンションでは、管理組合の効力は共用部分だけでなく、個人が専有する各部屋に及びますので「自分の部屋をどう使用しようと自由だ」と権利主張することは無理があります。また水面下で行われる有償の民泊は、簡易宿所営業申請の無い「モグリの旅館業」とも言われます。 前述のマンションでは、オートロックが突破され「知合い」と称し特定出来ない人物が出入りしており、迷惑行為・感染症の媒介・犯罪行為の温床など、居住者が不安を抱くのは当然です。 ところが現に居住していない一部の外部オーナーは「賃料さえ確保できれば」と収入を優先し、こうした問題に関わろうとせず、ともすれば管理組合の総会や役員就任を回避しようとする例も見られます。
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＜早期の対応を＞ 平成28年、特区民泊が東京都大田区と大阪府に適用されたことにより、この流れは次第にホストの増加をもたらし、シェアリングビジネスとして社会に定着すると思われます。 参考：平成28年2月 日経新聞「広がる民泊、規制のあり方は」 http://www.new-idutu-summit.sakura.ne.jp/library/H2802paper （PDF 4.36MB） 管理組合として「何もせず放置する」ことは資産価値の毀損を招くことに通じます。現に居住する所有者、賃貸の大家さんである所有者、海外の投資家もおり利害関係が更に複雑化します。 手遅れにならぬよう管理組合理事長は管理者として積極的に問題提起し、秩序ある適正な日常管理を構築していくことが肝要です。 規制か、容認か、開放か、それぞれのマンション管理組合の実情に添って合意形成を重ねていく必要があります。その一歩を踏み出すためにマンション管理士を活用ください。 |
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平成28年4月 iidaマンション管理士事務所
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